Wspólnota mieszkaniowa zawiera rocznie dziesiątki umów: firma sprzątająca klatki schodowe, konserwator windy, ochrona, dostawca mediów, wykonawca remontu elewacji. Gdy zarząd płaci fakturę trzy tygodnie po terminie, bo czeka na wpływ zaliczek od właścicieli lokali, dostawca zadaje sobie pytanie znane każdemu przedsiębiorcy B2B: czy należy mi się rekompensata 40, 70 lub 100 EUR z art. 10 ustawy o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych (u.p.n.o.)? To samo pytanie, tylko w drugą stronę, zadaje sobie wspólnota, gdy to ona czeka na zapłatę od wykonawcy lub firmy wynajmującej ścianę budynku pod reklamę.
Odpowiedź wymaga najpierw ustalenia, czym w ogóle jest wspólnota mieszkaniowa z punktu widzenia prawa cywilnego — i to jest odpowiedź mniej oczywista, niż mogłoby się wydawać.
Wspólnota mieszkaniowa ma zdolność prawną — ale ograniczoną
Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: u.w.l.) ogół właścicieli lokali w danej nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową, która „może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana”. Przez lata sporne było, czy to sformułowanie oznacza pełnoprawną podmiotowość, czy jedynie techniczną zdolność do działania w imieniu właścicieli.
Spór rozstrzygnął Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów uchwałą z 21 grudnia 2007 r. (III CZP 65/07), której nadano moc zasady prawnej: wspólnota mieszkaniowa jest tzw. ułomną osobą prawną w rozumieniu art. 331 KC i może nabywać prawa oraz zaciągać zobowiązania do własnego majątku — ale wyłącznie w granicach zdolności prawnej ograniczonej do zarządzania (gospodarowania) nieruchomością wspólną. Poza tym zakresem wspólnota po prostu nie działa jako samodzielny podmiot.
Dlaczego wspólnota mieszkaniowa nie jest przedsiębiorcą
Zdolność prawna to jedno, a status przedsiębiorcy to zupełnie inna kategoria. Art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. — Prawo przedsiębiorców definiuje przedsiębiorcę jako osobę fizyczną, prawną lub jednostkę organizacyjną z art. 331 KC, która wykonuje działalność gospodarczą — a więc działalność zorganizowaną, zarobkową i wykonywaną w sposób ciągły.
Zarządzanie nieruchomością wspólną nie spełnia tej definicji. Wspólnota nie działa w celu osiągnięcia zysku — pobierane od właścicieli zaliczki oraz pożytki z nieruchomości wspólnej służą wyłącznie pokryciu kosztów utrzymania budynku (art. 12 ust. 2 u.w.l.), a nadwyżka wraca do właścicieli proporcjonalnie do udziałów. To działalność o charakterze administracyjno-gospodarczym, ale nie gospodarczym w rozumieniu Prawa przedsiębiorców.
Co ciekawe, ten wniosek nie budzi kontrowersji nawet między stanowiskami, które w uchwale III CZP 65/07 się różniły. W zdaniu odrębnym sędzia Krzysztof Pietrzykowski — kwestionujący samą tezę o podmiotowości wspólnoty — argumentował dodatkowo, że nie wiadomo, co miałoby się stać z majątkiem wspólnoty w razie jej ustania, „skoro wspólnota mieszkaniowa nie jest przedsiębiorcą” i nie podlega przepisom o upadłości. Fakt, że wspólnota nie jest przedsiębiorcą, jest więc punktem zgodnym w całym sporze — spornym pozostawało wyłącznie to, czy w ogóle jest podmiotem prawa.
Co to oznacza dla art. 10 u.p.n.o.
Art. 2 u.p.n.o. zakreśla zamknięty katalog podmiotów, których transakcje są objęte ustawą: przedsiębiorcy w rozumieniu Prawa przedsiębiorców, podmioty prowadzące działalność rolniczą i podobną z art. 6 ust. 1 tej ustawy, podmioty publiczne w rozumieniu Prawa zamówień publicznych, osoby wykonujące wolny zawód, oddziały i przedstawicielstwa przedsiębiorców zagranicznych oraz przedsiębiorcy z UE, EFTA i Szwajcarii. Kluczowe jest sformułowanie „wyłącznymi stronami” — ustawa wymaga, by obie strony transakcji należały do tego katalogu.
Wspólnota mieszkaniowa nie mieści się w żadnej z tych kategorii. Nie jest przedsiębiorcą, nie prowadzi działalności rolniczej, nie jest podmiotem publicznym w rozumieniu PZP, nie wykonuje wolnego zawodu. Skutek jest identyczny jak w przypadku spółki cywilnej, fundacji rodzinnej czy działalności nierejestrowanej, o których pisaliśmy wcześniej: skoro jedna ze stron umowy nie jest podmiotem wymienionym w art. 2 u.p.n.o., cała transakcja nie jest „transakcją handlową” w rozumieniu ustawy — niezależnie od tego, że druga strona jest przedsiębiorcą.
Praktyczne konsekwencje w obie strony
Wspólnota jako dłużnik. Firma sprzątająca, konserwator windy czy wykonawca remontu, którzy czekają na zapłatę od wspólnoty po terminie, nie mogą naliczyć rekompensaty 40, 70 lub 100 EUR ani podwyższonych odsetek ustawowych za opóźnienie w transakcjach handlowych. Przysługują im wyłącznie zwykłe odsetki ustawowe za opóźnienie z art. 481 KC — niższe niż odsetki B2B — oraz, na zasadach ogólnych i pod warunkiem wykazania szkody przewyższającej odsetki, odszkodowanie z art. 481 § 3 KC. To istotna różnica w praktyce dochodzenia należności od wspólnot, o której dostawcy usług dla nieruchomości często nie wiedzą.
Wspólnota jako wierzyciel. Analogicznie, gdy to wspólnota czeka na zapłatę — np. od wykonawcy z tytułu kar umownych, dewelopera z tytułu roszczeń związanych z wadami części wspólnych, czy firmy telekomunikacyjnej wynajmującej dach pod stację bazową — nie przysługuje jej rekompensata z art. 10, z tego samego powodu: nie jest przedsiębiorcą.
Szara strefa: wynajem części wspólnej
Jeden obszar wymaga ostrożności. Gdy wspólnota systematycznie i w sposób zorganizowany czerpie dochody z wynajmu części wspólnej — reklamy na elewacji, powierzchni pod bankomat, dachu pod infrastrukturę telekomunikacyjną — pojawia się pytanie, czy w tym wąskim zakresie nie zaczyna spełniać przesłanek działalności gospodarczej. W praktyce podatkowej (VAT) organy i sądy administracyjne bywały skłonne kwalifikować taką działalność odrębnie od zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. To jednak inny reżim prawny niż status przedsiębiorcy na gruncie Prawa przedsiębiorców i u.p.n.o. — nie znaleziono orzecznictwa SN lub SA odnoszącego się wprost do kwalifikacji takiej działalności wspólnoty jako działalności gospodarczej w rozumieniu art. 4 Prawa przedsiębiorców. Kwestia wymaga analizy ad casum i weryfikacji w LEX/Legalis przed przyjęciem stanowiska w konkretnej sprawie.
Podsumowanie
Pełny przegląd zasad rządzących rekompensatą z art. 10 znajdziesz w kompletnym przewodniku po rekompensacie za opóźnienie w płatności B2B.
Wspólnota mieszkaniowa ma zdolność prawną potwierdzoną zasadą prawną Sądu Najwyższego, ale nie jest przedsiębiorcą — jej działalność ogranicza się do zarządu nieruchomością wspólną i nie ma charakteru zarobkowego. W efekcie art. 10 u.p.n.o. nie ma zastosowania do transakcji z jej udziałem, ani gdy wspólnota jest dłużnikiem, ani gdy jest wierzycielem. Dostawcy usług dla wspólnot mieszkaniowych powinni liczyć odsetki za opóźnienie na zasadach ogólnych z Kodeksu cywilnego, a nie na zasadach transakcji B2B.
Masz faktury zapłacone po terminie? Sprawdź ile możesz odzyskać — bezpłatna analiza na rekompensa.pl.