Jeśli masz już tytuł wykonawczy przeciwko dłużnikowi, możesz wpisać hipotekę przymusową na każdej należącej do niego nieruchomości — bez jego zgody i bez czekania na komornika. Wystarczy wniosek do sądu wieczystoksięgowego, a wierzytelność zyskuje pierwszeństwo zaspokojenia przed innymi wierzycielami osobistymi dłużnika.
To jedno z najskuteczniejszych zabezpieczeń w windykacji B2B — dłużnik nie sprzeda ani nie obciąży nieruchomości bez ujawnienia Twojego wpisu, a Ty nie musisz czekać na zakończenie egzekucji, żeby zablokować majątek.
Przy okazji zabezpieczania długu warto pamiętać, że za samo opóźnienie w zapłacie faktury B2B przysługuje Ci dodatkowo rekompensata 40, 70 lub 100 EUR z art. 10 ustawy o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych — niezależnie od głównej należności i odsetek.
Czym jest hipoteka przymusowa i kiedy można ją ustanowić?
Zgodnie z art. 109 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej: u.k.w.h.), wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika. To oznacza, że nie musisz mieć zgody dłużnika ani jego wiedzy — wpis jest jednostronnym uprawnieniem wierzyciela.
Podstawą jest tytuł wykonawczy, czyli tytuł egzekucyjny (np. prawomocny wyrok zasądzający zapłatę, ugoda sądowa, nakaz zapłaty) zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Jeśli nie masz jeszcze tytułu wykonawczego, sprawdź osobno, czym różni się tytuł wykonawczy od egzekucyjnego i jak go uzyskać.
Jakie dokumenty pozwalają uzyskać hipotekę przymusową?
Tytuł wykonawczy to najczęstsza, ale nie jedyna podstawa. Art. 110 u.k.w.h. wymienia dodatkowo:
- postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia (art. 110 pkt 1) — możesz więc zabezpieczyć roszczenie na nieruchomości dłużnika, zanim jeszcze zapadnie wyrok;
- postanowienie prokuratora (pkt 2);
- decyzję administracyjną, o ile przepisy szczególne tak stanowią, choćby nie była ostateczna (pkt 3);
- dokument zabezpieczenia w sprawach o wzajemną pomoc przy dochodzeniu podatków i należności celnych (pkt 4);
- zarządzenie zabezpieczenia w postępowaniu egzekucyjnym w administracji (pkt 5).
Dla wierzyciela w sporze B2B najważniejsza w praktyce jest opcja z postanowienia o zabezpieczeniu — pozwala zająć nieruchomość dłużnika na starcie procesu, zanim zdąży się jej pozbyć. Pisaliśmy o tym szerzej przy okazji wniosku o zabezpieczenie roszczenia pieniężnego.
Ile wynosi hipoteka, jeśli w tytule nie wskazano sumy?
Art. 1101 u.k.w.h. stanowi, że wierzyciel może żądać wpisu hipoteki przymusowej na sumę niewyższą niż wynikająca z treści dokumentu stanowiącego podstawę wpisu. Jeżeli z dokumentu nie wynika wysokość sumy hipoteki, suma ta nie może przewyższać więcej niż o połowę zabezpieczonej wierzytelności wraz z roszczeniami o świadczenia uboczne (odsetki, koszty) na dzień złożenia wniosku.
Przykład liczbowy: masz tytuł wykonawczy na 60 000 zł należności głównej, a do dnia złożenia wniosku naliczyłeś 6 000 zł odsetek i kosztów procesu — razem 66 000 zł. Tytuł nie wskazuje sumy hipoteki. Możesz zatem żądać wpisu hipoteki przymusowej maksymalnie na 99 000 zł (66 000 zł + połowa z 66 000 zł). Jeśli natomiast dokument (np. postanowienie o zabezpieczeniu) wprost określa sumę hipoteki, obowiązuje ta kwota — nie możesz jej podwyższyć we wniosku.
Czy można obciążyć kilka nieruchomości dłużnika jedną hipoteką?
Co do zasady nie. Art. 1111 § 1 u.k.w.h. zakazuje łącznego obciążenia kilku nieruchomości hipoteką przymusową, chyba że są one już obciążone inną hipoteką łączną albo należą do dłużników solidarnych. Jeśli dłużnik ma kilka nieruchomości i żadna z nich nie jest jeszcze obciążona wspólną hipoteką, musisz — zgodnie z § 2 tego przepisu — podzielić zabezpieczenie między poszczególne nieruchomości według własnego uznania, np. proporcjonalnie do ich wartości albo w całości na jednej z nich.
Jak złożyć wniosek o wpis hipoteki przymusowej?
Wniosek składasz na urzędowym formularzu (art. 6262 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego) do sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą nieruchomości dłużnika — czyli sądu właściwego dla miejsca jej położenia. Zgodnie z art. 6262 § 5 k.p.c. wniosek może złożyć m.in. wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej.
Do wniosku dołączasz dokumenty stanowiące podstawę wpisu — tytuł wykonawczy z klauzulą wykonalności albo postanowienie o zabezpieczeniu. O kolejności rozpoznania wniosków decyduje chwila wpływu do sądu, a sprawy w postępowaniu wieczystoksięgowym rozpoznawane są na posiedzeniu niejawnym, bez udziału stron.
Ile kosztuje wpis hipoteki przymusowej do księgi wieczystej?
Opłata sądowa jest stała i nie zależy od wysokości zabezpieczonej wierzytelności. Zgodnie z art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (u.k.s.c.), od wniosku o wpis w księdze wieczystej ograniczonego prawa rzeczowego — a hipoteka jest takim prawem — pobiera się opłatę stałą w kwocie 200 zł. Ta sama opłata obowiązuje niezależnie od tego, czy zabezpieczasz 20 000 zł, czy 2 000 000 zł.
Przykład: przy wierzytelności 500 000 zł wpis hipoteki przymusowej kosztuje tyle samo co przy wierzytelności 50 000 zł — 200 zł. To odwrotność opłaty od pozwu, która przy WPS powyżej 20 000 zł liczona jest procentowo (5% wartości). Jeśli w przyszłości zechcesz wykreślić wpis, opłata wynosi połowę stawki podstawowej — 100 zł (art. 46 u.k.s.c.).
Czy hipoteka przymusowa daje pierwszeństwo zaspokojenia?
Tak — to główny powód, dla którego warto ją ustanowić zamiast czekać na komornika. Wierzyciel hipoteczny zaspokaja się z nieruchomości z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela, niezależnie od tego, czyją stała się ona własnością (hipoteka „idzie za nieruchomością”). Jeśli dłużnik sprzeda lub przekaże nieruchomość po dokonaniu wpisu, Twoje zabezpieczenie pozostaje skuteczne wobec nowego właściciela. W praktyce to często najskuteczniejszy sposób na odzyskanie długu od dłużnika, który próbuje wyzbyć się majątku — jeśli już do tego doszło, sprawdź też, kiedy można zastosować egzekucję komorniczą równolegle z zabezpieczeniem hipotecznym.
Hipoteka przymusowa to jeden z etapów odzyskiwania należności — zwykle po tym, jak zwykła egzekucja z rachunku bankowego czy ruchomości okazała się niewystarczająca. Całą ścieżkę, od wezwania do zapłaty po zabezpieczenie na majątku, znajdziesz w kompletnym przewodniku po rekompensacie za opóźnienie w płatności B2B.
Masz faktury zapłacone po terminie? Sprawdzimy bezpłatnie, ile możesz odzyskać — bez zobowiązań i bez opłat wstępnych. Zamów bezpłatny audyt należności.
Wolisz porozmawiać? ☎ +48 603 934 996 · ✉ kontakt@rekompensa.pl
Zobacz też: kalkulator odsetek za opóźnienie · co musi zawierać wezwanie do zapłaty · kompletny przewodnik po rekompensacie